전세보증금 반환 지연이자는 계약 만료 다음 날부터 자동으로 붙는 것이 아닙니다. 계약 종료와 집 인도 또는 인도 이행 제공을 모두 갖춘 뒤 미지급 원금에 기본 연 5%, 소장 등 송달 다음 날부터 연 12%가 적용될 수 있습니다.
따라서 아직 거주 중이거나 열쇠·짐·공제액 정리가 끝나지 않았다면 “계약이 끝났으니 그날부터 이자”라고 계산하면 빗나갈 수 있습니다. 실제 판결에서도 임차주택을 인도했다는 증거가 없다는 이유로 지연손해금 청구가 받아들여지지 않은 사례가 있습니다.
지금은 계약 종료일, 집 인도 또는 이행 제공일, 소장이나 지급명령이 송달된 날, 실제 입금일을 한 줄에 적고, 연체차임·관리비 등 다투는 공제액을 미지급 원금과 분리하세요. 이 네 날짜와 한 금액이 있어야 청구 시작일과 이율을 계산할 수 있습니다.
결론: 계약 종료와 집 인도가 모두 갖춰져야 합니다
보증금 반환채무의 지연 여부는 계약 종료일 하나가 아니라 임차인의 주택 인도 또는 적법한 이행 제공까지 함께 봅니다. 민법 제536조의 동시이행 원칙상 임차인의 목적물 반환과 임대인의 보증금 반환은 서로 맞물리기 때문입니다.
민법 제536조는 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있도록 정합니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 보증금을 받기 전까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보더라도, 그 사실만으로 지연이자가 계약 종료일부터 자동 발생하는 것은 아닙니다.
| 확인 질문 | 예라면 | 아니라면 |
|---|---|---|
| 계약 종료일이 확정됐나 | 종료 통지와 도달일 보관 | 먼저 종료 효력부터 확인 |
| 집을 인도했거나 이행을 제공했나 | 열쇠·퇴거·인수 거절 증거 보관 | 지연 시작일 단정 금지 |
| 미지급 원금이 확정됐나 | 그 금액을 계산 기준으로 사용 | 공제액을 항목별로 분리 |
| 소장 등 송달일을 아나 | 전후 적용 이율을 나눠 계산 | 연 12%를 임의로 적용하지 않기 |
집 인도일은 퇴거일·열쇠 반납·인수 거절 증거로 정합니다
짐을 뺀 날만 적지 말고 임대인이 주택을 다시 지배할 수 있게 된 시점까지 입증해야 합니다. 퇴거 사진만 있고 열쇠를 계속 보관하거나 임대인이 인수 사실을 다투면 지연 시작일이 흔들릴 수 있습니다.
인도 당일에는 빈집 사진과 계량기 수치, 열쇠 전달 문자, 공동현관 수단 반환, 임대인 또는 중개사의 인수 확인을 한 묶음으로 남기세요. 임대인이 열쇠 수령을 거부했다면 약속 장소·시간, 열쇠를 받을 방법, 집이 비어 있다는 사실을 구체적으로 통지한 자료를 보관해야 합니다. 단순히 “언제든 나갈 수 있다”는 말만으로 충분한지는 사건별로 달라집니다.
임대차보증금 반환 판결 사례는 임차인이 주택을 인도했다는 증거가 없다는 이유로 지연손해금을 인정하지 않았습니다. 반대로 임대인이 반환할 보증금을 현실적으로 제공한 뒤에도 임차인이 인도를 늦추면 임차인의 책임 문제가 생길 수 있으므로 양쪽 이행 시점을 같은 표에 적어야 합니다.
임차권등기만으로 집 인도가 끝난 것은 아닙니다
임차권등기는 이사 뒤 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 장치이고, 등기 자체가 열쇠 반환이나 주택 인도를 대신하지는 않습니다. 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 먼저 임차권등기가 등기부에 실제로 기입됐는지 확인하고, 그다음 인도 증거를 남겨야 합니다.
주택임대차보호법 제4조 제2항은 보증금 반환 전까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 이는 보증금을 못 받은 임차인을 보호하는 규정이지만, 지연손해금의 시작일·주택 인도·권리 보전은 각각 따로 확인해야 합니다.
아직 이사 전이라면 보증금 못 받은 채 이사할 때 임차권등기명령 신청·이사 순서에서 등기 완료 전 이사 위험을 먼저 확인하세요.
보증보험도 인도 전에는 지연 책임이 제한될 수 있습니다
HUG 등 반환보증을 청구하는 경우에도 약관과 인도 요건을 따로 봐야 하며, 주택을 인도하거나 이행을 제공하기 전까지 보증기관의 지연 책임이 인정된다고 단정할 수 없습니다.
대법원 2026. 6. 24. 선고 2026다201978 판결 안내는 임차인의 주택 반환의무와 주택도시보증공사의 보증채무 이행의무를 동시이행관계와 동일하게 보았습니다. 임차인이 주택을 인도하거나 이행을 제공할 때까지 보증공사가 보증채무를 이행하지 않아도 지체책임을 지지 않는다는 판단입니다.
반환보증에 가입했다면 임대인에 대한 보증금 청구와 보증기관에 대한 보증이행 청구를 같은 것으로 섞지 말고, 약관상 인도·서류·채권양도 절차와 각 완료일을 따로 기록하세요.
이율은 보통 연 5%와 소장 송달 후 연 12%를 나눠 봅니다
유효한 약정이나 다른 법률이 없고 금전채무가 이행지체에 빠졌다면 민법상 법정이율 연 5%가 출발점이고, 소장 등 서면이 채무자에게 송달된 다음 날부터는 소송촉진법상 연 12%가 적용될 수 있습니다. 내용증명 발송만으로 곧바로 연 12%가 되는 것은 아닙니다.
| 구간 | 검토 이율 | 주의점 |
|---|---|---|
| 이행지체 시작 후 소장 등 송달 전 | 원칙적으로 민법상 연 5% | 약정이율·특별법과 인도 여부 확인 |
| 소장 또는 이에 준하는 서면 송달 다음 날 이후 | 소송촉진법상 연 12% 가능 | 법원이 인정한 원금과 적용 제외 기간 확인 |
| 판결 뒤 실제 지급일까지 | 판결 주문에 적힌 이율 | 임의 계산보다 주문 문구 우선 |
민법 제379조는 약정 등이 없을 때 법정이율을 연 5푼으로 정하고, 민법 제397조는 금전채무 불이행의 손해배상액에 법정이율을 적용하도록 합니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조와 법정이율 대통령령은 소장 등 송달 다음 날 이후의 이율을 현재 연 12%로 정합니다. 다만 채무자가 의무의 존재나 범위를 다투는 것이 타당한 기간에는 법원이 적용을 제한할 수 있습니다.
계산은 미지급 원금 × 연이율 × 지연일수 ÷ 365입니다
지연손해금은 반환받지 못한 원금에 해당 기간의 이율과 일수를 곱해 계산합니다. 일부를 돌려받았다면 그 입금 전후를 나누고, 연 5% 구간과 연 12% 구간도 따로 계산해야 합니다.
예를 들어 미지급 원금이 5천만원이고 연 5%가 적용되는 기간이 30일이라고 가정하면 계산값은 약 20만5,479원입니다. 이는 계산법을 보여 주기 위한 예시일 뿐이며, 실제 시작일·종료일·공제액·약정이율·소송촉진법 적용 여부가 다르면 결과도 달라집니다.
- 원금: 보증금 총액이 아니라 인정되는 공제 후 미지급액
- 시작일: 계약 종료와 인도 또는 이행 제공을 함께 충족한 시점 기준
- 구간 변경일: 소장·지급명령 등 서면의 실제 송달일 확인
- 종료일: 전액 또는 일부 입금일에 맞춰 구간 분리
수리비·연체차임 공제 다툼은 원금부터 분리합니다
수리비나 연체차임을 다투면 “보증금 전액에 이자”라고 적지 말고, 임대인이 인정하는 금액과 다투는 공제액을 분리해야 합니다. 보증금 반환의무는 목적물을 반환받을 때까지 생긴 임차인의 채무를 공제한 나머지에 관해 이행기가 도래한다는 것이 판례의 기본 입장입니다.
대법원 2025. 3. 27. 선고 2024다302217 판결도 목적물 반환 때까지 발생한 연체차임 등 임차인의 채무를 공제한 나머지 보증금의 반환의무가 이행기에 도달한다고 설명합니다. 공제액을 인정한다는 뜻이 아니라, 지연손해금 원금을 정할 때 공제 주장과 근거를 심리한다는 의미입니다.
임대인에게는 “보증금 총액, 이미 받은 금액, 인정하는 공제액, 다투는 공제액, 오늘 기준 미지급 원금”을 표로 보내세요. 일부 금액을 받았다면 입금일과 어떤 채무에 충당했는지 합의·문자를 함께 보관합니다.
오늘 바로 남길 증거는 여섯 가지입니다
계약 종료와 인도, 미지급 원금, 송달일을 증명하는 자료를 사건 날짜순으로 한 폴더에 모으세요. 지연손해금은 감정이 아니라 날짜와 금액의 문제이므로 자료 순서가 곧 계산 순서입니다.
- 계약서와 갱신 여부, 종료 통지 및 상대방 도달 자료
- 빈집 사진·계량기·짐 반출·열쇠 전달 또는 인수 거절 자료
- 전출일과 임차권등기 완료일이 표시된 등기사항증명서
- 보증금 총액·공제 주장·부분 입금 내역이 보이는 정산표
- 내용증명, 문자, 통화 후 확인 메시지 등 반환 요구 자료
- 소장·지급명령 송달일과 판결 주문, 실제 입금일
법률사전(www.법률사전.com)은 이 자료를 종료 → 인도 → 청구 → 송달 → 입금 순으로 놓고 판단합니다. 처음 대응 단계라면 전세보증금 반환 절차 허브에서 현재 위치를 찾고, 소송 전 절차를 고를 때는 보증금 반환 지급명령 검토 기준으로 이어가세요.
FAQ
계약 만료 다음 날부터 보증금 지연이자가 붙나요?
자동으로 붙는다고 단정할 수 없습니다. 계약 종료뿐 아니라 임차인이 주택을 인도했거나 적법하게 인도 이행을 제공했는지, 공제 후 미지급 원금이 얼마인지까지 확인해야 합니다.
아직 집에 살고 있어도 보증금 지연이자를 받을 수 있나요?
주택을 계속 점유하면서 인도 이행을 제공하지 않았다면 지연손해금이 인정되기 어렵습니다. 보증금을 못 받아 계속 거주하는 것이 보호될 수 있다는 점과 임대인의 지체책임 발생 시점은 별개의 문제입니다.
지연이자는 연 5%인가요, 연 12%인가요?
유효한 약정이나 특별법이 없다면 이행지체 후 민법상 연 5%가 기본입니다. 소장 또는 이에 준하는 서면이 송달된 다음 날부터는 연 12%가 적용될 수 있지만, 법원이 다툼이 타당한 기간에는 적용을 제한할 수 있습니다.
임차권등기만 완료되면 지연이자가 시작되나요?
임차권등기는 이사 뒤 권리 보전을 위한 장치이고 주택 인도 자체를 대신하지 않습니다. 등기 완료 후 실제 퇴거와 열쇠 반환 또는 인도 이행 제공을 별도 자료로 남겨야 합니다.
보증금을 일부 돌려받으면 지연이자는 어떻게 계산하나요?
일부 입금 전후로 미지급 원금과 기간을 나눠 계산합니다. 수리비와 연체차임 등 공제 다툼이 있으면 인정하는 금액과 다투는 금액을 분리하고, 입금 충당 합의와 거래내역을 함께 확인해야 합니다.
면책사항: 이 글은 2026년 9월 7일 확인한 법령과 판례를 바탕으로 한 일반 법률 정보입니다. 실제 지연손해금의 시작일·원금·이율은 계약 종료와 인도 방법, 공제 다툼, 약정, 청구 절차와 법원 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
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