법원경매 입찰보증금은 기일입찰에서 법원이 다른 금액을 정하지 않았다면 최저매각가격의 10분의 1, 즉 10%가 원칙입니다. 2억 원 전부를 입찰 당일 준비하는 것이 아닙니다. 현행 민사집행규칙 제63조가 이 기준을 정하고 있습니다.
가장 헷갈리는 것은 ‘무엇의 10%인가’입니다. 원칙적인 계산 기준은 감정가도, 내가 입찰표에 적을 가격도 아니라 해당 매각기일의 최저매각가격입니다. 다만 법원은 보증금액을 다르게 정할 수 있으므로 실제 준비 금액은 해당 사건의 매각공고에서 다시 확인해야 합니다.
이 글에서는 감정가 3억 원인 물건이 유찰돼 최저매각가격이 2억 원이 된 상황을 예로 들어 계산해보고, 재매각에서는 왜 10%만 외우면 안 되는지, 자기앞수표로 준비할 수 있는지, 낙찰되지 않았을 때 보증금은 어떻게 되는지까지 정리합니다.
2억 원짜리 경매 물건이면 얼마를 준비해야 할까?
현재 매각기일의 최저매각가격이 2억 원이고 보증금이 일반적인 10% 조건이라면 입찰보증금은 2,000만 원입니다.
계산은 다음과 같습니다.
2억 원 × 10% = 2,000만 원
여기서 말하는 ‘2억 원짜리 물건’의 2억 원이 감정가인지, 현재 최저매각가격인지부터 확인해야 합니다.
민사집행규칙 제63조는 기일입찰에서 매수신청의 보증금액을 최저매각가격의 10분의 1로 정하면서, 법원이 상당하다고 인정하면 다른 금액을 정할 수 있도록 하고 있습니다.
따라서 계산 순서는 단순합니다.
현재 최저매각가격 확인 → 10% 계산 → 매각공고의 실제 보증금액 확인
특히 마지막 단계가 중요합니다. 민사집행규칙 제56조에 따르면 매각기일 공고에는 매수신청의 보증금액과 보증제공방법이 포함되어야 합니다.
감정가 3억 원에서 유찰돼 최저가가 2억 원이라면?
예를 들어 다음과 같은 상황을 가정해보겠습니다.
| 구분 | 금액 | 일반적인 보증금 계산 기준 |
|---|---|---|
| 감정가 | 3억 원 | 기준 아님 |
| 현재 최저매각가격 | 2억 원 | 기준 |
| 내가 써낼 입찰가격 | 2억 3,000만 원 | 기준 아님 |
| 일반적인 입찰보증금 | 2,000만 원 | 최저매각가격의 10% |
이 경우 감정가 3억 원의 10%인 3,000만 원을 계산하는 것이 아닙니다.
내가 2억 3,000만 원을 써낸다고 해서 그 금액의 10%인 2,300만 원을 계산하는 것도 아닙니다.
현재 매각기일의 최저매각가격이 2억 원이라면 일반적인 10% 조건에서 준비할 보증금은 2,000만 원입니다.
찾기쉬운 생활법령정보도 입찰에 참여할 때 통상 경매 물건의 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금액을 매수신청의 보증으로 준비한다고 안내하고 있습니다. 해당 안내는 2026년 8월 15일 기준입니다.
따라서 유찰된 물건은 최초 감정가를 다시 계산하기보다 이번에 실제로 입찰할 회차의 최저매각가격을 확인하는 것이 먼저입니다.
감정가·최저매각가격·입찰가격은 이렇게 구분하면 됩니다
처음 경매에 참여하면 세 금액이 한 화면에 보여 헷갈릴 수 있습니다.
감정가와 최저매각가격은 같은 금액이라고 단정할 수 없고, 내가 실제로 써낼 입찰가격 역시 보증금의 일반적인 계산 기준이 아닙니다.
입찰 직전에는 아래 네 가지를 따로 적어두면 확인하기 쉽습니다.
감정가: 물건 평가와 가격 흐름을 볼 때 참고
현재 최저매각가격: 일반적인 보증금 계산 기준
내가 쓸 입찰가격: 실제 매수신고 금액
매각공고의 매수신청보증금액·보증제공방법: 최종 확인 항목
최근 검색되는 일부 제3자 경매 서비스에서는 보증금을 다른 방식으로 표시하거나 자동 계산하는 화면도 확인됩니다. 따라서 실제 법원경매 입찰에 사용할 금액은 제3자 사이트의 자동계산 결과만 믿지 말고 해당 사건의 법원 매각공고와 대조하는 것이 안전합니다. 법령상 매각공고에는 보증금액과 제공방법이 공고 대상에 포함됩니다.
재매각이면 보증금은 무조건 20%일까?
재매각이라고 해서 법령이 보증금을 일률적으로 20%로 정하고 있는 것은 아닙니다.
대법원은 2023년 3월 10일 결정에서 기일입찰의 보증금액은 원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1이지만, 법원은 재매각을 포함해 다른 금액을 정할 수 있다고 설명했습니다. 다만 10%와 다른 금액으로 변경하려면 법원의 결정이 필요하고 변경된 보증금액도 매각기일 공고에 명시되어야 한다고 판단했습니다.
따라서 ‘재매각 = 무조건 20%’라고 외우기보다 공고된 보증금액을 직접 확인해야 합니다.
예를 들어 최저매각가격이 2억 원인 사건에서 법원이 보증금액을 최저매각가격의 20%로 정해 공고했다면 준비 금액은 다음과 같습니다.
2억 원 × 20% = 4,000만 원
반대로 재매각이라는 이유만으로 별도의 공고 내용을 확인하지 않고 임의로 20%를 적용해서는 안 됩니다.
경매 보증금은 자기앞수표로 준비할 수 있을까?
기일입찰의 매수신청보증은 법령상 금전이나 일정 요건을 갖춘 자기앞수표 등으로 제공할 수 있습니다.
민사집행규칙 제64조는 금전과 함께, 「은행법」에 따른 금융기관이 발행한 자기앞수표 가운데 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상의 기간이 남은 것을 보증 제공 방법으로 규정하고 있습니다. 일정한 지급보증위탁계약이 체결됐음을 증명하는 문서도 규정돼 있습니다.
다만 같은 조는 법원이 상당하다고 인정하면 보증 제공 방법을 제한할 수 있도록 하고 있습니다.
따라서 “자기앞수표가 법적으로 가능한가”와 “내 사건에서 어떤 방법으로 제출해야 하는가”는 구분해야 합니다.
입찰 전에 해당 사건의 매각공고에서 매수신청보증금액과 보증제공방법을 함께 확인하면 됩니다.
낙찰되지 않으면 보증금은 언제 돌려받을까?
최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 아닌 일반 매수신고인은 매각기일 종결 고지에 따라 매수 책임에서 벗어나고, 즉시 매수신청보증을 돌려달라고 신청할 수 있습니다.
따라서 다른 사람이 더 높은 가격으로 입찰해 내가 낙찰되지 않았다는 이유만으로 일반 입찰자의 보증금이 그대로 반환되지 않는 것은 아닙니다.
다만 최고가매수신고인과 차순위매수신고인은 상황이 다릅니다.
특히 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급해야 매수의 책임에서 벗어나고 즉시 보증 반환을 요구할 수 있습니다.
즉 “낙찰되지 않았으면 언제 돌려받나?”라는 질문은 일반 패찰자인지, 최고가매수신고인인지, 차순위매수신고인인지에 따라 구분해야 합니다.
낙찰 후 잔금을 내지 못하면 보증금은 어떻게 될까?
낙찰 후 대금지급기한까지 매각대금을 지급하지 않으면 보증금 반환 문제가 단순한 ‘패찰’과 전혀 달라집니다.
매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 정하고, 매수인은 그 기한까지 매각대금을 지급해야 합니다. 매수신청보증을 금전으로 제공했다면 그 금전은 매각대금에 포함됩니다.
예를 들어 다음과 같이 가정해볼 수 있습니다.
최저매각가격: 2억 원
현금 입찰보증금: 2,000만 원
실제 낙찰가격: 2억 3,000만 원
현금으로 낸 2,000만 원은 낙찰대금과 별도로 한 번 더 부담하는 비용이 아니라 매각대금에 들어갑니다.
문제는 대금지급기한을 지키지 못했을 때입니다.
차순위매수신고인이 있는 경우 최고가매수인이 대금을 지급하지 않으면 법원은 차순위매수신고인에게 매각을 허가할지를 결정해야 하며, 차순위매수신고인에게 매각허가결정이 내려지면 전 매수인은 매수신청보증의 반환을 요구할 수 없습니다.
차순위매수신고인이 없고 법에서 정한 대금지급 의무를 이행하지 않으면 재매각 절차로 진행될 수 있으며, 재매각절차에서는 전 매수인이 매수신청보증을 돌려달라고 요구할 수 없습니다.
따라서 입찰 전에는 보증금만 마련할 수 있는지를 볼 것이 아니라 낙찰받았을 때 실제 잔금을 대금지급기한까지 마련할 수 있는지도 함께 확인해야 합니다.
입찰 전 60초 확인표
경매 보증금은 계산식보다 ‘어떤 숫자와 공고를 보고 계산했는지’가 더 중요합니다.
입찰 전에는 아래 순서로 확인해보세요.
사건번호와 입찰하려는 물건이 맞는지 확인합니다.
이번 매각기일의 최저매각가격을 확인합니다.
일반 기준으로
최저매각가격 × 10%를 계산합니다.매각공고의 실제 매수신청보증금액을 다시 확인합니다.
재매각이나 특별한 매각조건이 있다면 변경된 보증금액이 있는지 확인합니다.
매각공고의 보증제공방법을 확인합니다.
낙찰받았을 때 필요한 잔금도 별도로 계산합니다.
감정가 3억 원에서 유찰돼 현재 최저매각가격이 2억 원이고 별도의 변경 조건이 없다면 일반적인 입찰보증금은 2,000만 원입니다.
마지막 확인은 계산기에서 끝나지 않습니다.
해당 사건의 최신 매각공고에 적힌 ‘매수신청보증금액’과 ‘보증제공방법’을 확인한 뒤 준비 금액을 확정하는 것이 가장 안전합니다.
정보 기준일: 2026년 9월 22일
작성 방식: 현행 민사집행법·민사집행규칙, 대법원 결정, 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 및 대한민국 법원경매정보를 기준으로 사실관계를 재검증해 정리했습니다. 직접 법원경매 입찰을 진행한 체험 후기는 아닙니다.
개별 사건은 법원이 보증금액이나 제공방법을 달리 정할 수 있으므로 실제 입찰에서는 해당 사건의 최신 매각공고를 우선 확인해야 합니다.
참고자료
법제처 국가법령정보센터, 민사집행규칙 제56조·제63조·제64조 — 매각공고 내용, 기일입찰 보증금액과 보증제공방법.
법제처 국가법령정보센터, 민사집행법 제113조·제115조·제137조·제138조·제142조 — 매수신청보증, 반환, 잔금 미납 및 재매각.
대법원 2023. 3. 10. 자 2022마6559 결정 — 법정 10%와 다른 보증금액을 정할 때 필요한 결정과 공고에 관한 판단.
법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 부동산 경매 입찰참여 물건 및 입찰가격의 결정 — 2026년 8월 15일 기준.
대한민국 법원, 법원경매정보 — 사건별 최신 매각공고 확인용 공식 서비스.
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